AB 1892 en California: nuevas reglas para las HOA ante cortes de agua, luz o gas
El gobernador Gavin Newsom firmó el 31 de agosto de 2026 la AB 1892, una ley que redefine las responsabilidades de las asociaciones de propietarios (HOA) en California cuando una interrupción de agua, gas, electricidad o calefacción se origina en áreas comunes. La norma establece un plazo de 14 días para iniciar las reparaciones y actualiza el Davis-Stirling Common Interest Development Act, la legislación marco que regula estas comunidades.
La medida, impulsada por la asambleísta Laurie Davies, republicana de Laguna Niguel, responde a un vacío legal que generó conflictos prolongados entre residentes y administraciones. El caso que motivó la reforma fue una fuga de gas en 2024 en el complejo La Veta Monterey Condominium, en Orange, donde los vecinos permanecieron sin suministro durante meses mientras las partes se disputaban la responsabilidad de los trabajos.
¿Quién paga cuando el corte de servicios comienza en una zona común?
La AB 1892 establece que la HOA debe ejecutar las reparaciones o reemplazos necesarios para restablecer el servicio cuando la falla se origina en un área compartida. Esta obligación se mantiene incluso si el daño se extiende posteriormente hacia una unidad privada o un espacio de uso exclusivo, como ocurre cuando una tubería común atraviesa una pared o un patio.
La clave está en el punto de origen de la interrupción, no en el lugar donde se descubre el desperfecto final. Sin embargo, la ley no convierte a la asociación en responsable universal: si el tramo afectado corresponde a una compañía de servicios públicos o a una entidad proveedora, la atención sigue bajo su competencia. Los propietarios deben revisar los CC&Rs (Covenants, Conditions and Restrictions) de su comunidad, que distribuyen responsabilidades de mantenimiento, aunque no pueden eliminar las obligaciones legales de la HOA.
¿Qué plazo tiene la HOA para iniciar las reparaciones?
Cuando la responsabilidad corresponde a la asociación, la junta directiva debe iniciar el trámite de reparación o reemplazo dentro de los 14 días posteriores a la suspensión del suministro. Este plazo no exige que el servicio quede completamente restaurado en dos semanas, sino que se ponga en marcha formalmente el proceso, que puede incluir inspecciones, contratación de profesionales, permisos y coordinación con la compañía correspondiente.
Ante una falla que parezca provenir de una zona compartida, los propietarios pueden tomar medidas desde el primer día:
- Conservar correos electrónicos, mensajes y documentos enviados por la administración.
- Documentar con fotos o videos las filtraciones, daños visibles o condiciones inseguras.
- Solicitar por escrito un número de caso, la fecha de inspección y el plan de trabajo.
- Revisar los CC&Rs, las reglas de mantenimiento y la póliza de seguro de la unidad.
- Contactar a la utility ante riesgos vinculados al gas, electricidad o agua.
- Llamar al 911 o al número de emergencia de la compañía de gas ante olor, silbidos o mareos.
¿Cómo se financia la reparación si la HOA no tiene reservas?
Si la asociación carece de fondos suficientes, la junta puede obtener financiamiento competitivo de una entidad financiera y establecer una evaluación especial de emergencia para devolver el préstamo. Este crédito no requiere votación de los propietarios, pero la junta debe aprobar una resolución escrita que explique la naturaleza de los gastos, la insuficiencia de las reservas y la necesidad del financiamiento. La resolución debe distribuirse junto con el aviso de la evaluación especial.
La norma también contempla la falta de quórum, un escenario frecuente en comunidades con baja participación. En la siguiente reunión convocada correctamente, los requisitos de quórum pueden reducirse para permitir que los directores presentes aprueben el inicio de las labores. Esta flexibilización tiene un alcance limitado: solo aplica para votar el inicio del proceso de reparación previsto por la ley. Los miembros del directorio pueden votar electrónicamente, incluso por correo electrónico, y los registros deben conservarse en los archivos oficiales de la HOA.
¿Quién asume el costo de la reubicación temporal?
La AB 1892 distingue claramente entre el costo de reparar la falla y el gasto de salir temporalmente de la vivienda. Aunque la asociación deba restaurar el servicio, el propietario afectado asume los desembolsos de alojamiento provisional: hotel, alquiler temporal, comidas adicionales, transporte o almacenamiento no pasan automáticamente a la HOA.
Por ello, cada dueño debe verificar con anticipación si su seguro de vivienda, como una póliza HO-6 para condominios, contempla cobertura por loss of use o gastos adicionales de vivienda. La protección real depende de las condiciones contratadas, los límites, el deducible y la causa del daño.
¿Qué cambios introduce la ley en las elecciones de las HOA?
La nueva legislación también modifica los plazos para elegir a miembros de la junta por aclamación, una alternativa disponible cuando hay el mismo número de candidatos calificados o menos que puestos vacantes. Antes de la AB 1892, el primer aviso debía enviarse al menos 90 días antes del cierre de nominaciones. Con el ajuste, el periodo se reduce a 30 días y el recordatorio debe llegar como mínimo 10 días antes de la fecha límite.
El aviso individual para una votación electrónica debe entregarse a cada miembro que utilice esa modalidad a más tardar 30 días antes de la elección. Si la comunidad no cuenta con el correo electrónico de una persona habilitada para votar, deberá enviarle una papeleta secreta por escrito.
¿Qué deben revisar los propietarios ante una falla en áreas comunes?
Para los propietarios hispanos que viven en comunidades con HOA, desde complejos de condominios en Orange County y Los Ángeles hasta desarrollos residenciales de Riverside, San Diego, Fresno o Sacramento, la AB 1892 ofrece una ruta más clara ante una suspensión de servicios que nace en infraestructura compartida.
La recomendación principal es no quedarse solo con explicaciones verbales de la administración, la junta o los vecinos. Pida documentos, solicite por escrito información sobre el origen de la falla y revise los CC&Rs de su comunidad. En California, esos documentos pueden distribuir responsabilidades de mantenimiento, pero no pueden eliminar las obligaciones que la ley atribuye a una HOA o a la empresa proveedora.
En términos sencillos, la AB 1892 refuerza una regla central: si el corte de agua, gas, electricidad o calefacción comenzó en una zona común, la asociación debe encargarse de las reparaciones necesarias para restablecer el servicio, salvo las excepciones previstas. Sin embargo, el costo de una reubicación temporal continúa siendo responsabilidad del propietario afectado, un punto que puede tener un impacto importante para una familia que deba dejar su vivienda mientras se realizan las obras.